עמוד נדל"ן זה יסקור בהרחבה ככל שניתן כל מושג נדל"ן, מדי חצי שנה, וזאת לטובתכם, הגולשים באתרנו.
נכס מניב: המושג נכס מניב הוא על נכס מניב תשואה ודהיינו שהתשואה משכ"ד השנתי בנכס מהווה מקור הכנסה על השקעת הון בנדל"ן.
הפרמטרים הקובעים: (ראה/י בנוסף "מפתח ערכים בנדל"ן" באתרינו).
א. סוג הנכס: מגורים, מסחרי, משרדים ומקומם, יש לזכור שההשקעה בנכס ומחירו יחסית לשוק היא חלק בלתי נפרד מנכס מניב - לדוגמא: השקעה בנכס מסוג משרד שנרכש בכ- $2800 למ"ר בבורסה ר"ג ב- 1995 ואפילו שהניב 10% תשואה אז, הסתבר לרוכש בשנת 2004, שמחיר המשרד לא עלה ולא שמר על ערכו, כך שמחירו ב 2004 כ- $2400 למ"ר והתוצאה הישירה לכך היא הפסד של $400 למ"ר בהכפלה במ"ר שנקנו ובהשוואה לתשואה שהתקבלה, $280 לשנה, יש לנו הפסד של כשנה וחצי נטו ואחרי מס הפסד אף גדול מזה, כך שהתשואה יורדת לכ-7% שנתי במצטבר, הרוכש לא צפה צפי עתידי לנדל"ן מסוג משרדים.
ב. סוג דייר: הדיירים השוכרים מתחלקים ל 4- רמות: רגיל שבד"כ רמה A הכוונה לדייר יציב לאורך זמן ובעל מקצוע חופשי, כעורך דין/רופא/ רו"ח וכיוצ"ב. דייר AA הכוונה לחברות מבוססות מסוג בורסאיות וכיוצ"ב. דייר AAA הכוונה למשרדי ממשלה, הדיור הציבורי, בנקים ורשתות מזון.
ג. בטחונות: מדייר רגיל הביטחונות כוללות תשלום גבוה מראש + ערבים וערבות אישית או ערבות בנקאית. דייר מסוג , הערבות הנדרשת בד"כ היא ערבות אישית, ידוע לכל, שמקצועות כגון עורך דין ורו"ח, חתימתם האישית מספקת. דייר מסוג AA, דרוש שחברת אם/ו מורשי החתימה האמיתיים יהיו חתומים על ערבות החברה.
ד. אורך ההסכם: רצוי ומתבקש משיטת התשואה הסכם קשיח ל-10 שנים. הסכם שמחולק בתוכו למספר תקופות אופציה כדוגמת:3+3+4, מהווה הסכם קשיח ל-4 שנים בלבד. יש לזכור שבתקופת האופציה יכולים הדיירים לנהל מו"מ על שכ"ד וללחוץ בנושאים של השקעות וכיוצ'. - כמו כן, הבטחון בקבלת התשואה הוא לאורך זמן כך שאין צורך בהתאמות לדייר חדש ו/או בניהולו של הנכס. לעניין זה, באם הדייר חתם חוזה ל-4 תקופות אופציה של 5 שנים כל אחת. אך הוא ביצע את מלוא ההשקעות בנכס במפרט מלא גבוה (כדוגמת בנקים ורשתות מזון) השקעותיהם בנכס מוערכות בטווח של 600-800 $ למ"ר(. במקרה כזה, יש יסוד סביר להניח שהתקופה תוארך באופן אוטומטי ל- 5 שנים נוספות ובכלל. כמו כן, יש לזכור, שהדיירים מסוג , עובדים לפי תוכנית פעולה ואסטרטגיה, כך שהמקום שנבחר לשכירות נבחר לאחר סינון והחלטות של ועדות שונות בתוך המערכת.
ה. נכס עצמאי/נכס לא עצמאי: מובן שנכס עצמאי יש לו יתרון מבחינת השקעה, מכיוון שאין מעורבות נוספת של הבעלים בתוך תקופת השכירות בנושא של ניהול בית, ומקובל בנכסים עצמאיים שהשוכר מקבל על עצמו את מלוא אחזקת הבית הכוללת בתוכה אפילו קרן פחת לטיפולים שוטפים. ברכישה של נכס לא עצמאי ולא חדיש, קיים סיכוי רב שיוצרכו עבודות פחת ובלאי בנכס בתקופת שהות הדייר שעלות עבודות אלו יגרעו מאחוזי התשואה.
ו. שיטת תשלום: חודשי, רבעוני, חצי שנתי, שנה מראש - לכל שיטת תשלום יש עלות ניהול וחישוב תשואה. יש לזכור, שתשלום מראש הינו גם בטוחה טובה של אותה תקופה ששולמה וכמו כן, על הכסף המשולם מראש יש תחשיב רווח של ריבית הכסף. יש לזכור שתשלום מראש מקל גם על ניהול תזרים המזומנים מהנכס.
ז. נזילות: ידוע שהשקעה בנכס מניב היא לזמן ארוך, אך רצוי לבדוק שהמחיר המשולם בעבור הנכס, טיבו ואיכותו וגישת הבנק מבחינת הערכת סכון הנכס, יאפשרו את מכירתו במימוש מהיר במחיר השוק ושאכן הנכס בר מימוש, נושאים אלו צריכים להיבדק ע"י שמאי ובעלי מקצוע אחרי ולהצליב את המידע. ערכי הנכס הקשורים לנושאים אלו ניתן לראות באתרינו בדף "מפתח ערכים" ולאלו יש להוסיף סוג קרקע, בעלות פרטית ורישום טאבו נקי.
ח. פוטנציאל השבחה: האם קיים לנכס פוטנציאל השבחה נוסף כגון: עליית שכ"ד, או בנייה נוספת, או פתוח מובהק לאזור כולו וכיו"ב.
ט. אלטרנטיבה להשקעות הון: רמת התשואה היא נגזר לאלטרנטיבות הקיימות במשק להשקעות הון - לדוגמא באם ניתן לקבל במשק על הון סך של מדד + 5% ברור על פניו שנכס מניב שאינו בעל פוטנציאל השבחה ואם סיכון שערך הנדל"ן שבו לא יעלה בשנים הקרובות והתשואה היא כ - 8% - 8.5%, נכס כזה ייחשב להשקעה לא טובה מול האלטרנטיבות.
י. אחוז תשואה: אחוזי התשואה המתקבלים מנכס מניב קשורים בקשר ישיר ובלתי נפרד לכל הפרמטרים/היבטים הרשומים לעיל, השאלה שנשאלת תמיד היא, כיצד חלקים מתוך אחוזי התשואה המתקבלים עומדים בהשוואה להיבטי הנכס מניב כגון: מה שיוויו באחוזים של דייר מסוג לדייר רגיל וכיוצ"ב.התשובות לשאלות השוואתיות אינן פשוטות, יש כאלו במקצוע השמאות אשר עורכים חישובים שונים כגון: 2% מהתשואה קשור לנזילות, 0.75% מתשואה לסוג דייר ועוד כהנה וכהנה - לטעמי, רצוי להעריך סיכון מול סיכוי באופן אישי כשההתייחסות היא לכל הפרמטרים כולם.
יא. גובה ההשקעה: ההשקעה בנכס מניב של סכומים עד $1 מיליון אינן שוות להשקעה בנכס מניב של 10 $ מיליון, כך שלגובה ההשקעה יש השפעה על אחוזי התשואה.
יב. חשבון: מכפילים את דמי השכירות המתקבלים חודשי ל-12 חודש ומחלקים את הסכום שמתקבל במחיר העלות של הנכס שנרכש, זוהי התשואה המתקבלת מהנכס
יג. כללי: רשתות מזון ככלל נוהגות לשלם בשכ"ד + אחוזים ממחזור, לא התעכבנו על נושא זה בסקירה זו.
* הערה: לגישתי, יש להכפיל ב-11 חודש ולא ב-12 חודש, כי יש לקחת חודש בשנה כהוצאות ועלויות נוספות
על נכס כגון: מס רכישה, עו"ד, דמי תיווך, אגרת רשם, בלאי ופחת בנכס, התאמות בנכס בצאת הדייר
וכיו"ב.
לסיכום, יש להעריך את ההשקעה בנכס מניב דרך כל הפרמטרים שנסקרו ובנוסף לפי מפתח ערכי נכס כללים, ואז לבדוק עם אחוזי התשואה המתקבלים ובתוספת לערך הנכס שיעלה בגרף ע"פי השנים מעבר למדד, ובקיזוז מס הכנסה (מה שאין בד"כ באלטרנטיבות של אפיקי השקעה בבנקים), מה הסך הנותר כרווח הון נטו.
שמאים, רו"ח, אנשי תיווך מהשטח עצמו ויועץ מהבנק יכולים לתת את הערך המוסף בבחינת הפרמטרים וכפי שפורטו כאן. - בד"כ לאחר שמוצתה ההערכה המקצועית של הנכס המניב, התשואה המתבקשת לנכס הנמדד תצא מאליה לאור.
* אין במידע כאן ו/או בכל מידע אחר המופיע באתרינו יעוץ מקצועי או משפטי כלשהוא וכל המשתמש במידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד.
* ל"מפתח ערכים בנדל"ן" באתרינו לחץ כאן
בכבוד רב,
משה רוזן
|
